Изменения в ФЗ «Об участии в долевом строительстве» с 1 января 2017 года

В связи с вступлением в силу ФЗ № 304-ФЗ от 03.07.2016 года необходимо отметить следующие важные изменения, касающиеся долевого строительства объектов недвижимости.

1. Вступило в силу

Вводится норматив отчислений застройщиков в фонд, аналогичный фонду страхования в банковской сфере, который будет определен отдельным нормативным актом в размере не выше 1% от стоимости строительства по данным опубликованной проектной декларации.

2. Применяется с 01.07.2017 года (если госрегистрация первого ДДУ состоится до этой даты, то данные требования к застройщику не применяются)

Размер уставного капитала застройщика должен соответствовать новым критериям в зависимости от общей площади объектов долевого строительства, по которым планируется привлечение денежных средств. Такой размер уставного капитала может определяться как сумма уставного капитала застройщика и связанных с ним юридических лиц (в том числе других застройщиков), однако в этом случае суммируется и площадь всех объектов долевого строительства.

Закон предусматривает и альтернативу – нотариально заверенный договор поручительства с обществом-учредителем застройщика, который отвечает изложенным в законе критериям.

Таким образом вводится критерий, по которому в строительных холдингах как минимум одно юридическое лицо должно иметь оплаченный уставный капитал в соответствии с новыми требованиями и поддерживать его исходя из размера максимальной площади всех объектов долевого строительства:

3. Применяется с 01 января 2017 года (если госрегистрация первого ДДУ состоится до этой даты, то критерии не применяются)

1. Строительство блокированных домов из 3 и более блоков только через 214-ФЗ
2. Дополнительные критерии для разрешения организации выступать в качестве застройщика:
   • организация отсутствует в реестре недобросовестных поставщиков по 44-ФЗ и 223-ФЗ
   • организация отсутствует в реестре недобросовестных участников аукциона при приобретении государственного или муниципального имущества
   • отсутствуют недоимки по налогам и сборам, превышающие 25% балансовой стоимости активов
   • у руководителя и бухгалтера застройщика отсутствует неснятая или непогашенная судимость по «экономическим» статьям

4. Применяется с 01 января 2017 года

1. Доменное имя сайта, на котором размещается информация, должно принадлежать застройщику или юридическому лицу, с которым застройщик заключил договор поручительства для соответствия новым критериям 214-ФЗ
2. На сайте подлежит опубликованию заключение уполномоченного органа (инспекции госстройнадзора) о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона, разрешение на ввод в эксплуатацию каждого многоквартирного дома, договоры поручительства и иные сведения
3. В проектной декларации надлежит отражать класс энергоэффективности и сейсмостойкости здания
4. Обязательно указание площади основных и вспомогательных помещений
5. Допускается указывать цену ДДУ как стоимость за 1 м2, в том числе с понижающими коэффициентами для вспомогательных помещений, что позволит избежать заключение дополнительных соглашений при вводе объектов в эксплуатацию.
6. Вводится обязательная выдача инструкций по эксплуатации объекта долевого строительства
7. За нарушение сроков устранения недостатков (если помещение непригодно для проживания) неустойка взыскивается по Закону о защите прав потребителей:
   • исходя из цены договора, если помещение непригодно для проживания
   • исходя из стоимости работ на устранение недостатков, если помещение пригодно для проживания
8. Установить возможное несоответствие площади проекту теперь можно в пределах 5% площади объекта долевого строительства.
9. Цессия, если цедент юридическое лицо, оплачивается только после регистрации договора уступки
10. Финансовые требования:
    • Раздельный учет затрат по каждому многоквартирному дому
    • Возможность строительства объектов социальной инфраструктуры, только если они будут переданы в общую долевую собственность дольщиков или безвозмездно в государственную или муниципальную собственность
    • Возможность работы через счет-эскроу (накопительный счет в банке для средств дольщиков, с которого погашается выданный застройщику кредит после подписания каждого акта передачи с участником долевого строительства)