Новый закон о сделках с недвижимостью на Кипре

Новый закон о регистрации договоров купли-продажи и иных соглашений в Земельном кадастровом офисе, определяющий обязательства продавца и недавно предусмотренный специальный порядок исполнения сделки, был опубликован в Официальном печатном издании 29 апреля 2011 года с отметкой о вступлении в силу по истечении трех месяцев с даты публикации.

Срок для представления на регистрацию договора купли-продажи увеличен до шести месяцев с даты подписания и предусмотрена возможность по истечении этого срока, направить соглашение на регистрацию по решению суда, если покупатель того желает. Могут быть зарегистрированы и другие соглашения, такие как соглашения об уступке прав, договоры мены или обратного выкупа, и любое условие в договоре купли или соглашении об уступке прав, ограничивающее их обязательную регистрацию, незаконно.

Новое законодательство более четко определяет права покупателя или иного приобретателя недвижимости на основании указанных соглашений, предусматривает право на компенсацию и решает многие проблемы покупателей, которые столкнулись с недобросовестными продавцами.

Одно из нововведений закона — это право приобретателя и других участников незарегистрированных соглашений направить их на регистрацию в течение шести месяцев, начиная с 29 июля 2011 года, независимо от момента, когда эти соглашения были подписаны. Названное право предоставлено каждому покупателю или иной стороне договора, даже если имеется судебное разбирательство в Суде относительно такого договора или соглашения.

Закон, предусматривающий регистрацию соглашений об уступке прав в Земельном кадастровом офисе, защиту правопреемников, принесет большую пользу банкам и банковским учреждениям, позволив им зарегистрировать соглашения об уступке прав с приобретением прав и возможностей законного владельца.

Последствием регистрации договора купли-продажи, соглашения об уступке прав или иного договора в Земельном Реестре является возникновение права собственности на недвижимое имущество, выступающее предметом соглашения, момент возникновения которого связан с моментом представления договора на регистрацию. Применительно к соглашениям об уступке прав правопреемник приобретает право собственности на недвижимое имущество, возникшее из зарегистрированного договора купли-продажи.

Любое соглашение о купле или ином отчуждении имущества может получить принудительную силу исполнения по решению Суда, если иск предъявлен в пределах срока исковой давности для требований, связанных с нарушением договора. В случае, если соглашение было написано, но не зарегистрировано, или является устным, Суд вправе придать ему силу, если не затронуты права третьих лиц, прежних правообладателей, или установленные запреты, а также если соглашением четко определены стороны и объект недвижимости, а также имеется регистрационная запись в Земельном Реестре на имя продавца. Суд, устанавливая особенности исполнения контракта, может предусмотреть любые требования, которые сочтет необходимыми, включая обязанность получить необходимые разрешения и согласования для получения Свидетельства о праве собственности на недвижимость.

Лицо, в пользу которого вынесено решение о принудительном исполнении, в течение года должно обратиться в уполномоченный Земельный кадастровый офис для регистрации своих прав на недвижимость. Он должен приложить решение Суда и другие подтверждающие документы, необходимые для регистрации. В случае, когда имущество не было передано лицу, указанному в решении суда, Суд вправе установить принудительную передачу владения в его пользу.

Установлены также некоторые другие предписания, предусматривающие право требовать компенсации убытков вместо получения судебного решения о понуждении к исполнению договора, в виде запрета для правообладателя по договору уступки прав расторгнуть договор купли без письменного согласия правопреемника, право требовать возмещения убытков в случае, если имущество оказалось заложено до подписания договора купли и другие. Для продавца компенсация убытков предусмотрена только как возмещение ущерба от расторжения контракта.
Вышеизложенное позволяет сделать вывод, что многие проблемы уйдут, и покупатели могут безопасно приобретать недвижимость.

Автор: George Coucounis. Перевод: Компания «Мастер права».

Первоисточник по адресу: http://www.buy-cyprus-property.co.uk/articles/the-new-law-on-specific-performance-relating-to-property-sales.php

​